Etapy budowy domu i formalności

ETAPY BUDOWY DOMU I FORMALNOŚCI

Budowa domu to wieloetapowy proces, który wymaga dokładnego zaplanowania każdego kroku. Poświęcając wystarczająco dużo czasu oraz uwagi na przygotowanie i zaplanowanie, popełnimy mniej błędów, co w konsekwencji pozwoli nam znacznie obniżyć koszty budowy oraz podnieść jakość wykonania budynku. Warto tutaj nadmienić, że niektóre błędy będzie bardzo trudno naprawić lub nie będzie to możliwe wcale. Dlatego warto zapoznać się z poszczególnymi etapami jakie trzeba zrealizować, żeby zbudować dom.

Etap I – Zakup działki

Wybór działki budowlanej jest pierwszym krokiem do realizacji wymażonego domu. Jest ważnym etapem, ponieważ ewentualna zmiana wybranej działki jest kłopotliwa, choć oczywiście nie niemożliwa.

                                                                        

Lokalizacja działki budowlanej

Położenie działki budowlanej decyduje o koszcie jej zakupu. Im bliżej miasta i ważnych arterii komunikacyjnych, tym wartość działek wzrasta. W granicach dużych miast ceny są bardzo wysokie i bardzo czesto przewyższają koszt budowy domu.

Wybierając lokalizację musimy wziąć pod uwagę sferę rozwojową okolicy. Może się bowiem zdarzyć, że istnieje już studium mijscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym nakreślone są kierunki rozwoju gminy. Mogą to być plany budowy osiedla domków jednorodzinnych lub węzła komunikacyjnego. Tak było w moim przypadku, tylko że byłem tego świadom (osiedle jest w odległości 1 km natomiast nitka autostrady 1,5 km).

W momencie zakupu mojej działki nie było jeszcze miejscowego planu zagospodarowania  przestrzennego, jedynie jego studium. Ponieważ była to wieś, kupiłem działkę rolną. Przed samą budową wszedł w życie plan zagospodarowania przestrzennego. Moja działka z rolnej zmieniła status na budowlaną i jej wartość wzrosła siedmiokrotnie.

Wybierając działkę musimy również wziąć pod uwagę środki transportu. Budując się poza miastem, na wsi, zyskujemy spokój i ciszę od zgiełku miasta ale ponosimy dodatkowe koszty związane z codziennymi dojazdami do pracy, szkoły lub po zakupy do miasta.

Wielkość działki budowlanej

Prawo budowlane nie narzuca ograniczeń dotyczących wielkości działki budowlanej. Ograniczenia mogą natomiast pojawić się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z którym musimy się zapoznać, ponieważ może się okazać, że nasz upragniony i wybrany dom nie będzie mógł tam być zbudowany.

Gmina może narzucić minimalną wielkość działki, minimalną odległość od drogi, maksymalną powierzchnię zabudowy. Mogą pojawić się również ograniczenia innego rodzaju w postaci wyglądu budynku, kąta nachylenia dachu czy rodzaj jego pokrycia.

Istnieją również wymogi dotyczą minimalnych odległości budynku od granicy działki co przy małej działce (np. wąskiej) może mieć istotne znaczenie i zmusi nas do wybrania, bardziej kosztownego, projektu na indywidualne zamówienie. Duże znaczenie przy małej działce ma również wrażenie ograniczenia przestrzeni.

Usytuowanie działki według stron świata

Wybierając działkę budowlaną warto zwrócić też uwagę na jej usytuowanie według stron świata. Jest świetnie, gdy wjazd na działkę znajduje się od strony północnej, wtedy też możemy zorientować projekt domu w taki sposób, że drzwi wejściowe, wiatrołap, garaż oraz korytarz znajdą się od strony północnej, a salon, czy kuchnię możemy usytuować po stronie południowej dzięki czemu te pomieszczenia będą dobrze oświetlone i ciche.

Usytuowanie domu w stosunku do stron świata jest ważne, ale nie zawsze możliwe do spełnienia jak byśmy chcieli. Dlatego ważna jest wielkość i ilość przeszkleń. Przy dzisiejszej technologii możliwe jest dobranie parametrów przenikalności okien tak, aby straty ciepła przy ich dużych rozmiarach były jak najmniejsze (niestety większe koszty zakupu, ale mniejsze eksploatacji) 

Rodzaj gleby i obsadzeń na działce

Wybór działki budowlanej powinien być też uzależniony od rodzaju gleby, który może miedzy innymi wpływać na możliwość budowy domu. W skrajnych przypadkach może okazać się, że na danym terenie wcale nie można wybudować domu. Najwięcej  problemów przysporzą gleby z wysokim poziomem wód gruntowych lub torfowiska. Tereny podmokłe możemy rozpoznać sami sprawdzając jakie drzewa na nich rosną. Jeżeli są to wierzby lub olchy, wtedy możemy być pewni wysokiego poziomu wód gruntowych.

Jeżeli mamy wątpliwości dotyczące rodzaju gleby, mające wpływ na wybór  działki budowlanej, to powinniśmy zlecić wykonanie badań geologicznych.

Wybierając działkę budowlaną powinniśmy też sprawdzić, czy nie znajdują się na niej duże drzewa, które będą nam przeszkadzać przy budowie domu
i zagospodarowaniu terenu. Do wycięcia każdego  drzewa potrzebne jest pozwolenie od burmistrza lub wójta gminy. Dowolnie wycinać możemy jedynie drzewa owocowe, plantacyjne, lub te, których wiek nie przekracza 5 lat. Jeżeli sami będziemy planować ogród z nowymi nasadzeniami, to najlepiej jest kupić działkę wolną od jakichkolwiek naszadzeń.

Etap 2 - Uzyskanie wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy

Krok 1 – sprawdzenie, czy w gminie gdzie zamierzamy budować dom, obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak, i Twoja działka należy do obszarów budowlanych, wtedy wystarczy udać się do Wydziału Architektury Urzędu Gminy i złożenie wniosku o aktualny wypis z planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego wówczas jesteśmy zmuszeni do złożenia wniosku w Wydziale Architektury Urzędu Gminy dotyczącego wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu (WZT). Musimy już wówczas  mieć wybrany projekt domu.

Krok 2 – konieczna jest kopia mapy zasadniczej, którą otrzymamy w Wydziale Geodezji Urzędu Gminy.

Krok 3 – wprawdzie nowelizacja Prawa Budowlanego z 2015 r zniosła nakaz dostarczania wraz ze zgłoszeniem oświadczeń dotyczących warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki, na której będzie obiekt, z drogą publiczną to jednak należy wystąpić o takie warunki  ponieważ będą one potrzebne architektowi z odpowiednimi uprawnieniami, który wykona adaptacji projektu (projekt zagospodarowania działki na mapie sytuacyjno-wysokościowej oraz dostosuje projekt architektoniczno-budowlany do warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy Terenu), do warunków na danym terenie. Poza tym weryfikacja podłączeń sieciowych będzie miała miejsce podczas oddawania budynku do użytkowania.

Krok 4 – dalszymi krokami przygotowań przed budową domu będzie skompletowanie:

- wyrysu z mapy ewidencyjnej gruntu,

- wypisu z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich

- charakterystyki obiektu budowanego – jego obrys z planowanym usytuowaniem na działce

Etap 3 - Wybór i zakup lub wykonanie indywidualnego projektu domu.

Krok 1 – zwracamy się do geodety, który sporządza mapę sytuacyjno-wysokościową dla działki budowlanej. Mapa ma skalę 1:500 i jest przeznaczona do celów projektowych.

Krok 2 – wybór i zakup lub wykonanie projektu domu. Z projektem należy się wybrać do architekta z odpowiednimi uprawnieniami, który wykona adaptacji projektu (projekt zagospodarowania działki na mapie sytuacyjno-wysokościowej oraz dostosowanie projektu architektoniczno-budowlanego do warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy Terenu), do warunków na danym terenie.

Architekt dokona:

-  dostosowania fundamentów budynku do warunków gruntowo-wodnych (wykonanie badań geologicznych),

- zaprojektuje trasy przyłączenia mediów oraz wjazd na działkę,

- może dokonać zmian w zakupionym projekcie. Na tym etapie projektu budowy domu dokonuje uzgodnień projektu zagospodarowania działki z zakładem energetycznym, wodociągowo-kanalizacyjnym, gazowniczym.

Etap 4 – Zgłoszenie budowy. 

Zamiast dotychczasowego pozwolenia, wystarczy zgłoszenie budowy z projektem budowlanym oraz dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla budynku mieszkalnego.

Wymagane dokumenty:

- 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz ze wszystkimi ustaleniami,

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- decyzja o warunkach zabudowy terenu lub wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (jeżeli jest) lub wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich,

- decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeżeli jest wymagana). W 2015 roku do minimum ograniczona zostanie lista obowiązkowych elementów projektu budowlanego.

Jeśli w ciągu 30 dni starosta nie wniesie zastrzeżeń – można rozpocząć budowę.

Wydawanie pozwoleń na budowę nie będzie zlikwidowane i będzie możliwe wtedy  gdy inwestor uzna, że jest to dla niego i jego inwestycji lepsze rozwiązanie. Chodzi
o sytuację, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Według znowelizowanych zapisów, dzięki takiej zmianie inwestor zyska co najmniej 14 dni. Zlikwidowana zostaje również konieczność zgłaszania planowanego terminu początku prac budowlanych. Od tej pory miał na to 7 dni, a zgłoszenie musiało zostać przyjęte przez nadzór budowlany. Od roku 2015 nie będzie to już obowiązkowe. Rozpoczęcie budowy domu rozpoczyna się od geodezyjnego wytyczenia obiektów, wykonania niwelacji terenu, zagospodarowania terenu budowy wrazz budową obiektów tymczasowych (ogrodzenie, WC) i wreszcie wykonania przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy (warto mieć już własne zasilanie energetyczne, nie wszyscy wykonawcy chca pracować
z zasilaniem agregatami prądotwórczymi). Warto też założyć dziennik budowy - urzędowy dokument przebiegu robót, zdarzeń i okoliczności w czasie budowy domu. 

Należy pamiętać, że od 2015 roku powstaje obowiązek ostemplowania projektu budowlanego. 

Etap 5 – zatrudnienie ekipy budowlanej i kierownika budowy

Zatrudnienie dobrej ekipy budowlanej oraz innych ekip instalacyjnych, wykończeniowych nie jest sprawą prostą. Najlepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie fachowców z polecenia, zwłaszcza gdy ma się jeszcze możliwość zobaczenia ich organizacji pracy, porządku na budowie, a przede wszystkim efektu końcowego.

Zatrudnienie taniej ekipy wiąże się ze sporym ryzykiem wynajęcia słabych pracowników. Tacy pracownicy to poważne problemy i dodatkowe koszty w kolejnych etapach budowy,  których  nie jesteśmy w stanie przewidzić na etapie obecnym. Same, większe koszty nie są jeszcze najgorsze. Gorsza jest świadomość tego, że już czegoś nie można poprawić, a uzyskany efekt za nasze ciężko zapracowane pieniądze jest mizerny.

Koszty formalności

1.    Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego. Za oba dokumenty zapłacimy około 50,00 PLN

2.  W niektórych przypadkach potrzebna jest mapa lokalizacyjna z Wydziału Geodezji.
Koszt mapy 50,00 PLN

3. Wypis z księgi wieczystej (z sądu rejonowego). Każdy wypis to 30,00 PLN. 

Ważność dokumentu 1  miesiąc.

4. Mapa do celów projektowych. Wykonuje ją  geodeta. Cena zależy od powierzchni działki. Koszt około 700,00 PLN / ha. Mapa obejmuje  dodatkowe 30 metrów
z każdej strony działki.

5. Gotowy projekt kosztuje 2.500 - 4500 PLN.

6. Koszt architekta - około 2.000 PLN

7. Projekty branżowe przyłączeń sieci – około 1.000 PLN / instalację.

8. Geodeta – 800,00 PLN

9. Kierownik budowy – 2.000,00 PLN

Całkowity koszt formalności  - około 12.000,00 PLN nie licząc kosztów paliwa i czasu.