Zagospodarowanie wód deszczowych na działce

ZAGOSPODAROWANIE WÓD DESZCZOWYCH NA DZIAŁCE

Zgodnie z przepisami wodę deszczową można odprowadzać do kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej. Należy uzgodnić to z zarządca, którym jest gmina lub wodno-kanalizacyjna spółka komunalna.

Innym rozwiązaniem jest odprowadzanie wody deszczowej do rowu melioracyjnego. Takie rozwiązanie wymaga uzgodnień z gminną spółką melioracyjną, lub wojewódzkim zarządem melioracji, którzy są ich zarządcami.

Zarządca określa warunki techniczne, jaki musi spełniać podłączenie. Może także, przed wydaniem zgody, zażądać złożenia projektu odwodnienia posesji, który musi zawierać sposób odprowadzania wody deszczowej, przekroje rur, rozmieszczenie osadników zatrzymujących zanieczyszczenia.

Bezsprzecznie, najlepszym i zarazem najwygodniejszym sposobem na odprowadzenie wody z własnej działki jest przyłączenie jej do rowów melioracyjnych lub wód powierzchniowych. Jednak w przypadkach, kiedy przyłącze takie nie może być z jakichś powodów wykonane z nadmiarem wody trzeba radzić sobie samodzielnie.

W moim przypadku w pobliżu mojej działki nie ma rowu melioracyjnego, kanalizacji deszczowej i ogólnospławnej. Byłem więc zmuszony wodę z kanalizacji opaskowej odwodnienia fundamentów jak również deszczową zagospodarować na własnym terenie pamiętając, aby nie naruszyć stosunków wodnych sąsiednich działek.

Mogłoby się wydawać, że nie powinno z tym być problemu, gdyż opady deszczu wsiąkają w grunt. Często bywa jednak tak, że naturalne wchłanianie deszczu jest utrudnione lub niemożliwe. Dotyczy to terenów o powierzchni w znacznej części utwardzonych lub posiadających glebę małej przepuszczalności.

Wybór sposobu odwodnienia w dużym stopniu zależy od rodzaju gruntu i jego chłonności. Najbardziej chłonnym jest grunt piaszczysty.

Jeśli nie wiemy jaki jest rodzaj gruntu na naszej posesji, szybkość wchłaniania przez niego wody można sprawdzić prostą metodą, wlewając ją do dołka o wymiarach 0,20×0,20×0,20 m. Jeżeli wsiąknie w ciągu około 20 minut, można przyjąć, że posiadamy grunt przepuszczalny.

Na gruntach słabo przepuszczalnych lub nieprzepuszczalnych  (glina, margiel, ił) wodę powinno się odprowadzać do studni chłonnej z kręgów betonowych – zbiornika bez dna z żwirową warstwą filtracyjną lub skrzynek rozsączających
z tworzywa sztucznego zabezpieczonych geowłókniną W obu przypadkach należy się przebić przez warstwę nieprzepuszczalną do warstwy gruntu przepuszczalnego.

           

Przekrój poprzeczny terenu mojej działki wygląda następująco:

- gleba orna IV klasy – 40 cm

- glina – 70 cm

- poniżej – zailone piaski (dokopałem się 3,00 m wgłąb)

Nie chciałem magazynować wody w zbiorniku zamkniętym do powtórnego wykorzystania. Uważam, że o wiele lepszym rozwiązaniem zapewniającym własną wodę do celów zarówno bytowych, jak i utrzymania ogrodu jest wykonanie studni głębinowej.

            Do zagospodarowania wody wybrałem skrzynki retencyjno-rozsączające Aquacell Lite firmy Wavin.

Ten model można stosować wyłącznie w miejscach gdzie nie występują obciążenia dynamiczne  oraz gdzie przykrycie gruntem jest stosunkowo niewielkie

Dane techniczne:

   

- Materiał: polipropylen (PP)

- Wymiary zewnętrzne: 1000 x 500 x 400 mm (długość x szerokość x wysokość)

- Pojemność: 200 l

- Pojemność efektywna: 95% (190 l)

- Waga: 6,9 kg

- Przyłącze: DN 160

- Głębokość posadowienia: max 1,5 m

- Minimalne przykrycie: 0,3 m ( u mnie 0,4 m)

- Miejsce ułożenia: teren zielony bez obciążenia

Minimalne odległości systemu do rozsączania wody deszczowej od innych obiektów:

- 5,0 m od budynków mieszkalnych bez izolacji przeciwwilgociowej

- 2,0 m od budynków mieszkalnych z izolacją przeciwwilgociową

- 3,0 m od drzew

- 2,0 m od granicy działki, drogi publicznej lub chodnika przy ulicy

- 1,5 m od rurociągów gazowych i wodociągowych

- 0,8 m od kabli elektrycznych

- 0,5 m od kabli telekomunikacyjnych

Dla dokładnego określenia minimalnych odległości od budynków i urządzeń należy uwzględnić rodzaj i głębokość podpiwniczenia oraz położenie wody gruntowej.

Warto również zwrócić uwagę, że bezpieczne odległości zależą w dużym stopniu od wodoprzepuszczalności gruntu i kierunku przepływu wód gruntowych.

W odległości 5,5 m wykopałem koparką dół o wymiarach 3,0 x 4,0 m
 i głębokości 3,0 m. Dno dołu zasypałem 1,5 m warstwą żwiru o frakcji 8-16 mm. Na tej warstwie rozłożyłem agrowłókninę o wymiarach 4,2 x 6,2 m do odizolowania skrzynek rozsączających. Na agrowłókninie, w wykopie położyłem centralnie 8 skrzynek w dwóch warstwach po 4 szt. W warstwach skrzynki spiąłem specjalnymi spinkami, natomiast warstwy pomiędzy sobą połączyłem rurkami. Powstały „sarkofag” owinąłem z 20  cm zakładem agrowłókniną izolującą skrzynki od żwiru.

Całość wykopu zasypałem żwirem o frakcji 8-16 mm, pozostawiając od samej góry 0,4 m na uzupełnienie ziemią.

Pojemność czynna skrzynek rozsączających wynosi 1.620 l.

Pojemność przestrzeni pomiędzy ziarnami żwiru (ok. 30 % pełnej objętości wykopu) może pomieścić dodatkowo ok. 9.200 l. z całej połaci dachu. (pow. mojego dachu 330 m² – rzut poziomy 212 m² – kąt nachylenia dachu 40ᴼ).

Całkowita pojemność studni rozsączającej ok. 10.800 l wody)

Harmonogram prac budowlanych

HARMONOGRAM PRAC BUDOWLANYCH

Harmonogram ten powstał i był aktualizowany na podstawie postępu prac podczas budowy  domu Stylowy 2 biura architektonicznego Domy z Wizją.

Przy niektórych etapach budowy zamieściłem uwagi dotyczące rozwiązań technicznych, zastosowanych materiałów, ich parametrów, które moim zdaniem sprawdzają się i mają wpływ na późniejsze koszty eksploatacji.

Kolejność prac sprawdziła się w praktyce, choć w niektórych przypadkach można ją zamieniać lub prowadzić jednocześnie.

Czasy trwania poszczególnych etapów mogą ulegać zmianom z różnych przyczyn. Najczęstszymi są: pogoda, opóźnienia dostaw materiałów, opóźnienia rozpoczęcia prac przez wykonawców.   

STAN ZEROWY

1. Przygotowanie działki

Teren budowy powinien być ogrodzony. Zrobiłem to siatką leśną. Za słupy do jej mocowania posłużyły mi stemple. Rama bramy dwuskrzydłowej (każde skrzydło szerokości 2000 mm),mocowana na zawiasach do stempli, wykonana była z desek.

Dla ekip pracujących należy przygotować WC zbite z desek. Każda ekipa, rozpoczynająca budowę potrafi to zrobić.

2. Wytyczenie geodezyjne domu, w szczególności fundamentów

3. Wykopy pod fundamenty  

4. Wykonanie zbrojenia ław fundamentowych

5. Wylanie ław fundamentowych

6. Izolacja pozioma ław fundamentowych (papa, folia)

7. Wykonanie zbrojenia ścian fundamentowych

8. Wykonanie ścian fundamentowych lanych,  monolitycznych (ściany mogą być  również wykonane z betonowych bloczków fundamentowych murowanych   zaprawą cementową i zalanych betonem )

9. Wykonanie wymaganych przepustów pod instalacje  (kanalizacja, zasilanie energetyczne, woda, telekomunikacja)

10. Wykonanie izolacji przeciwwilgociowej poziomej i pionowej ścian  (papa, masa bitumiczna) 

11. Wykonanie izolacji termicznej  ścian fundamentowych (styrodur gr. 100 mm)

12. Wykonanie wszystkich instalacji podposadzkowych, poziome rozprowadzenie kanalizacji i wyprowadzeń do poziomu posadzki.

13. Wyłożenie folią kubełkową hydroizolacji ścian fundamentowych

Folia kubełkowa –Ventfol Standard 400 g/m²

14. Wykonanie drenażu odwadniającego wokół ścian fundamentowych rurą perforowaną
Ø 100 mm i połączenie jej w przypadku braku instalacji wody opadowej lub rowu melioracyjnego ze studnią chłonną zlokalizowaną na terenie działki (do niej również podłączyłem wodę opadową z dachu)

15. Wykonanie uziomu.

15. Obsypanie fundamentu  

16. Zasypanie wykopów i wnętrza ścian fundamentowych piaskiem lub pospółką

17. Zagęszczanie wypełnienia podłoża pod ślepą wylewkę na poziomie parteru

Czas trwania prac stanu zerowego                        – 4  tygodnie

Koszt realizacji stanu zerowego                              – 5 % wartości inwestycji.

STAN SUROWY OTWARTY - ŚCIANY I STROPY – czas trwania około 8 tygodni

1.       Izolacja pozioma ścian parteru

2.      Wykonanie nośnych ścian zewnętrznych i ścian wewnętrznych parteru.

                                            

Pustaki ceramiczne – Wienerberger Porotherm 25 P+W

3.      Wykonanie murowanych ścianek działowych.

 Pustaki ceramiczne – Wienerberger Porotherm 11,5 P+W

4.      Wykonanie wzmocnienia ścian pod otworami okiennymi

5.      Przewody kominowe spalinowe w części parterowej

Komin pieca CO – system Schiedel Avant 12W

Komin kominka – system Schiedel rondo  20+W

6.      Przewody kominowe wentylacyjne w części parterowej

Przewody wentylacyjne – pustaki Schiedel Thermo

7.      Nadproża drzwi i okien

8.     Wykonanie belek, podciągów, słupów żelbetowych (szalowanie, zbrojenie, zalewanie betonem)

9.      Wykonanie wieńca opaskowego - ściany parteru

10.  Zbrojenie pod słupki żelbetowe ścianek kolankowych w wieńcu ścian parteru.

11.   Wykonanie stropu – strop wylewany (szalowanie, zbrojenie, zalewanie)

12.  Wykonanie ścian piętra

13.  Wykonanie wieńca opaskowego - ściany piętra

14.  Kominy i piony wentylacyjne piętra (kontynuacja parteru)

                                                                                                                                            

Czas trwania poszczególnych prac:

Budowa ścian nośnych zewn. i wewn. parteru                                    – 6 tygodni

Budowa ścian nośnych zewn. i wewn. poddasza                                – 2 tygodnie

Budowa ścian działowych warstwami (rozłożyć na 3 dni)              – 1 tydzień

- budowa ścian działowych na stropie po zabetonowaniu stropu  po             – 4 tygodniach

- budowa ścian działowych na podciągach po zabetonowaniu  po                  – 2 tygodniach

- schnięcie ścian po murowaniu (bez tynków i elewacji)                                   – 8 tygodni

Budowa stropu                                                                                                 – 1 tydzień

- rozszalowanie stropu po                                                                                        – 4 tygodniach

STAN SUROWY OTWARTY – DACH – czas trwania koło 6 tygodni

1.         Montaż murłat

2.        Montaż konstrukcji  dachu

3.        Membrana paroprzepuszczalna – dobrej jakości

Membrana Dorken - Delta Maxx PLUS. Otwarta dyfuzyjnie, odporna na rozerwanie folia wstępnego krycia na całkowicie izolowane dachy spadziste. Wersja Plus posiada zintegrowany pasek klejący.

4.        Kontrłaty, łaty

5.        Obróbki blacharskie

Blacha płaska Ruukki RR23 Purex

6.        Pokrycie dachowe – dachówka ceramiczna

Dachówka ceramiczna płaska Creaton Domino

Uwaga: pomimo izolacji dachu, podczas opadów deszczu (niekoniecznie ulewnych) słychać krople uderzające o dachówki. Nie wyobrażam sobie stukotu jaki musi towarzyszyć uderzeniom kropli o dach z blachodachówki lub blachy płaskiej. Cieszę się, że wybrałem dachówkę ceramiczną.

7.        Okna dachowe, włazy

Okna dachowe firmy Fakro FTT U 6 skonstruowane pod budownictwo energooszczędne

Najważniejsze parametry:

Wsp. przenikania ciepła okna U= 0,80 W/m²K

Wsp. przenikania ciepła szyby U= 0,50W/m²K

Wsp. izolacyjności akustycznej Rw= 38 dB

Okno wyłazowe firmy Fakro WLI

8.       Ławy kominiarskie - ewntualnie

9.        Rynny i rury spustowe
 

Rury i rynny spustowe stalowe Galeco – są supersztywne. Nawet zsuwający się z dachu zmarznięty śnieg nie odkształca rynien.

Czas trwania poszczególnych prac:

Montaż więźby dachowej                                                                  – 3 tygodnie

- montaż więźby dachowej po zalaniu wieńców po                                – 2 tygodniach

Krycie więźby dachowej                                                                    – 3 tygodnie

- przed pokryciem dachówką – wykończyć kominy

Czas trwania prac stanu surowego otwartego – 14  tygodni

Koszt realizacji stanu surowego otwartego        – 22 % wartości inwestycji.

STAN SUROWY ZAMKNIĘTY

1.    Montaż okien

Okna i witryny PCV Avante Forte,  trzyszybowe z szybami Superclima:

Wspólczynniki przenikania ciepła:

U=0,5 W/m²K dla szyb okien

U=0,6 W/m²K dla szyb witryn

U=0,76 – 0,92 W/m²K dla okien – w zależności od wielkości i konstrukcji

U=0,53 – 0,78 W/m²K dla witryn – w zależności od wielkości i konstrukcji

2.   Montaż drzwi zewnętrznych (drzwi wejściowe, drzwi garażowe, tarasowe)

Drzwi PCV zewnętrzne wejściowe dwuskrzydłowe z jednym skrzydłem czasowo stałym firmy Avante

Drzwi tarasowe HST 76 Prestige – podnoszono-przesuwne

3.   Montaż bramy garażowej segmentowej i drzwi bocznych garażowych

Brama segmentowa Hörmann typu LPU 40
Drzwi boczne segmentowe Hörmann typu LPU 40

Czas trwania poszczególnych prac:

Montaż okien i drzwi zewnętrznych                                             – 1 dzień

Montaż okien po wytynkowaniu szpalet

Montaż bramy garażowej i drzwi bocznych                               – 1 dzień

Czas trwania prac stanu surowego zamkniętego – 2  dni

Koszt realizacji stanu surowego zamkniętego – 6,5 % wartości inwestycji.

STAN DEWELOPERSKI

1.      Instalacja wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła (rekuperacji)

Projekt instalacji, centrala wentylacji nawiewno-wywiewnej oraz ich montaż zostały zakupione w firmie Rekuperatory Sp. z o. o. – adres mailowy www.rekuperatory.pl . Firmę ze względu na jakość usług i profesjonalizm bardzo polecam.

Centrala nawiewno-wywiewna Comfo Air 550 ERV LUXE firmy J. E. StorkAir
z entalpicznym wymiennikiem przeciwprądowym o sprawności 95 % odzysku ciepła i 65 % odzysku wilgoci.

Jakość powietrza w domu bezcenna. Brak wilgoci sprzyjającej zagrzybianiu pomieszczeń mokrych: kuchni i łazienek.

2.     Instalacja wod-kan-gaz

3.     Instalacja elektryczna ze skrzynką rozdzielczą

4.     Wykonanie wewnętrznych tynków  cementowo-wapiennych, maszynowo (przed ogrzewaniem)

5.     Wykonanie ogrzewania podłogowego (wszystkie pomieszczenia i garaż)

Ogrzewanie wszystkich podłóg w domu

-  rury PE typu Wavin Pex/Al/Pex/Al – Ø wewn.  16 x 2 mm

-  docieplenie posadzki parteru hydropianem – 11 cm (6+5 cm)

-  izolacja akustyczna stropu hydropianem – 6 cm

- wylewka samopoziomująca anhydrytowa Agilia Sols A firmy Lafarge– podłogi wszystkich pomieszczeń z garażem włącznie

6.     Docieplenie skosów dachu

Pianka PU otwartokomórkowa metodą natryskową gr. 220 mm pomiędzy krokwiami więźby dachowej. Wspólczynnik przenikania ciepła U=0,034 W/m²K.

Koszt porównywalny z wełną mineralną (trzeba liczyć ok. 20 % odpadu welny).

Mój dach o powierzchni  340 m2 izolowany wełną/styropianem zawierałby około 5000 połączeń stanowiąceych mostki cieplne, które dałyby porównywalny ubytek izolacji
o przybliżonej powierzchni 10 m2.

7.     Ocieplenie stropu poddasza

Pianka PU otwartokomórkowa metodą natryskową gr. 180 mm pomiedzy jętkami wieźby dachowej (pomiędzy sufitem poddasza i podłogą stychu)

8.    Wykonanie przyłącza budynku do zewnętrznej instalacji kanalizacyjnej sanitarnej

9.     Wykonanie przyłącza instalacji wodociągowej budynku do instalacji zewnętrznej

10.Wykonanie przyłącza instalcji gazowej budynku do punktu redukcyjno-pomiarowego zewnętrznej instalacji zewnętrznej w linii ogrodzenia.

11.  Podbitka dachu

12.  Zewnętrzne ocieplenie domu

Ocieplenie styropianem grafitowym gr. 150 mm Termo Oreganika EPS 031 Termonium Plus Fasada (przelicznik grubości do styropianu zwykłego 1,3. Oznacza to, że: 100 mm  styropianu grafitowego odpowiada 130 mm styropianu białego)

13.  Dojazd do garażu

14.  Chodniki

15.  Ogrodzenie działki docelowe

16.  Bramy i furtki

Czas trwania poszczególnych prac:

Montaż instalacji rekuperacji                                                                    – 1 tydzień

Montaż instalacji wodno-kanalizacyjnej                                                – 3 tygodnie

Montaż instalacji gazowej                                                                            – 1 tydzień

Montaż instalacji elektrycznej                                                                    – 2 tygodnie

Montaż instalacji grzewczej                                                                         – 3 tygodnie

- ogrzewanie podłogowe od zalania posadzki włączyć do wygrzania po         – 4 tygodniach

Montaż ocieplenia i elewacji                                                                        – 3 tygodnie

Czas trwania prac stanu deweloperskiego         – 13  tygodni

Koszt realizacji stanu deweloperskiego              – 20 % wartości inwestycji.

STAN POD KLUCZ

1. Parapety wewnętrzne
2. Biały montaż (ceramika oraz armatura łazienkowa i kuchenna)
3. Schody wewnętrzne systemowe przed ułożeniem posadzek

Schody wspornikowe mocowane na kotwach chemicznych do ściany nośnej wewnętrznej. Stopnie drewniane nasadzane na konstrukcję stalową stopnia. Barierki szklane ze szkła hartowanego gr. 12 mm mocowane do stopnia rotulami Ø40 mm.

Pustkę nad jadalnią zabezpieczono barierkami ze szkła hartowanego gr. 17 mm mocowanymi w regulowanych uchwytach (wysokośc 110 mm) zatopionymi w stropie
i mocowanymi do niego kotwami chemicznym.

4. Wykończenie podłóg i ścian (płyty ceramiczne, deski ceramiczne)
5. Montaż drzwi wewnętrznych

6. Kompletna instalacja grzewcza

Piec gazowy – De Dietrich MCA 25

Zestaw solarny Hewalex 2 TLPAC – Kompakt 300 H (KS 2100):

- Zasobnik CWU 300l,  dwuwężownicowy Hewalex Kompakt 300H (wodę w jednej                  wężownicy ogrzewa piec gazowy, a w panele słoneczne)

- Zestaw paneli solarnych KS 2100 TLP AC

7. Kominek

Kominek Mila 24 kW z firmy Kratki.pl Marek Bal

8. Malowanie

Czas trwania poszczególnych prac:

1. Montaż izolacji podłóg i układanie podkładów                  – 2 tygodnie

- wejście na wylewkę samopoziomującą po                                            – 24 godzinach
- posadzki ceramiczne układać na wylewkach po                                  – 6 tygodniach

- posadzki parkiet drewniany układać na wylewkach po                      – 8 tygodniach

2. Malowanie                                                                                         – 2 tydnie  

3. Montaż drzwi wewnętrznych                                                      – 1 tydzień  

                                              

Czas trwania prac stanu pod klucz                                   – 13  tygodni

Koszt realizacji stanu pod klucz                             – 46,5 % wartości inwestycji.

ZAKOŃCZENIE BUDOWY

1.      Powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna

2.     Zawiadomienie o zakończeniu budowy

3.     Wniosek o nadanie numeru porządkowego

4.     Zameldowanie

5.     Zamieszkanie

Etapy budowy domu i formalności

ETAPY BUDOWY DOMU I FORMALNOŚCI

Budowa domu to wieloetapowy proces, który wymaga dokładnego zaplanowania każdego kroku. Poświęcając wystarczająco dużo czasu oraz uwagi na przygotowanie i zaplanowanie, popełnimy mniej błędów, co w konsekwencji pozwoli nam znacznie obniżyć koszty budowy oraz podnieść jakość wykonania budynku. Warto tutaj nadmienić, że niektóre błędy będzie bardzo trudno naprawić lub nie będzie to możliwe wcale. Dlatego warto zapoznać się z poszczególnymi etapami jakie trzeba zrealizować, żeby zbudować dom.

Etap I – Zakup działki

Wybór działki budowlanej jest pierwszym krokiem do realizacji wymażonego domu. Jest ważnym etapem, ponieważ ewentualna zmiana wybranej działki jest kłopotliwa, choć oczywiście nie niemożliwa.

                                                                        

Lokalizacja działki budowlanej

Położenie działki budowlanej decyduje o koszcie jej zakupu. Im bliżej miasta i ważnych arterii komunikacyjnych, tym wartość działek wzrasta. W granicach dużych miast ceny są bardzo wysokie i bardzo czesto przewyższają koszt budowy domu.

Wybierając lokalizację musimy wziąć pod uwagę sferę rozwojową okolicy. Może się bowiem zdarzyć, że istnieje już studium mijscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym nakreślone są kierunki rozwoju gminy. Mogą to być plany budowy osiedla domków jednorodzinnych lub węzła komunikacyjnego. Tak było w moim przypadku, tylko że byłem tego świadom (osiedle jest w odległości 1 km natomiast nitka autostrady 1,5 km).

W momencie zakupu mojej działki nie było jeszcze miejscowego planu zagospodarowania  przestrzennego, jedynie jego studium. Ponieważ była to wieś, kupiłem działkę rolną. Przed samą budową wszedł w życie plan zagospodarowania przestrzennego. Moja działka z rolnej zmieniła status na budowlaną i jej wartość wzrosła siedmiokrotnie.

Wybierając działkę musimy również wziąć pod uwagę środki transportu. Budując się poza miastem, na wsi, zyskujemy spokój i ciszę od zgiełku miasta ale ponosimy dodatkowe koszty związane z codziennymi dojazdami do pracy, szkoły lub po zakupy do miasta.

Wielkość działki budowlanej

Prawo budowlane nie narzuca ograniczeń dotyczących wielkości działki budowlanej. Ograniczenia mogą natomiast pojawić się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z którym musimy się zapoznać, ponieważ może się okazać, że nasz upragniony i wybrany dom nie będzie mógł tam być zbudowany.

Gmina może narzucić minimalną wielkość działki, minimalną odległość od drogi, maksymalną powierzchnię zabudowy. Mogą pojawić się również ograniczenia innego rodzaju w postaci wyglądu budynku, kąta nachylenia dachu czy rodzaj jego pokrycia.

Istnieją również wymogi dotyczą minimalnych odległości budynku od granicy działki co przy małej działce (np. wąskiej) może mieć istotne znaczenie i zmusi nas do wybrania, bardziej kosztownego, projektu na indywidualne zamówienie. Duże znaczenie przy małej działce ma również wrażenie ograniczenia przestrzeni.

Usytuowanie działki według stron świata

Wybierając działkę budowlaną warto zwrócić też uwagę na jej usytuowanie według stron świata. Jest świetnie, gdy wjazd na działkę znajduje się od strony północnej, wtedy też możemy zorientować projekt domu w taki sposób, że drzwi wejściowe, wiatrołap, garaż oraz korytarz znajdą się od strony północnej, a salon, czy kuchnię możemy usytuować po stronie południowej dzięki czemu te pomieszczenia będą dobrze oświetlone i ciche.

Usytuowanie domu w stosunku do stron świata jest ważne, ale nie zawsze możliwe do spełnienia jak byśmy chcieli. Dlatego ważna jest wielkość i ilość przeszkleń. Przy dzisiejszej technologii możliwe jest dobranie parametrów przenikalności okien tak, aby straty ciepła przy ich dużych rozmiarach były jak najmniejsze (niestety większe koszty zakupu, ale mniejsze eksploatacji) 

Rodzaj gleby i obsadzeń na działce

Wybór działki budowlanej powinien być też uzależniony od rodzaju gleby, który może miedzy innymi wpływać na możliwość budowy domu. W skrajnych przypadkach może okazać się, że na danym terenie wcale nie można wybudować domu. Najwięcej  problemów przysporzą gleby z wysokim poziomem wód gruntowych lub torfowiska. Tereny podmokłe możemy rozpoznać sami sprawdzając jakie drzewa na nich rosną. Jeżeli są to wierzby lub olchy, wtedy możemy być pewni wysokiego poziomu wód gruntowych.

Jeżeli mamy wątpliwości dotyczące rodzaju gleby, mające wpływ na wybór  działki budowlanej, to powinniśmy zlecić wykonanie badań geologicznych.

Wybierając działkę budowlaną powinniśmy też sprawdzić, czy nie znajdują się na niej duże drzewa, które będą nam przeszkadzać przy budowie domu
i zagospodarowaniu terenu. Do wycięcia każdego  drzewa potrzebne jest pozwolenie od burmistrza lub wójta gminy. Dowolnie wycinać możemy jedynie drzewa owocowe, plantacyjne, lub te, których wiek nie przekracza 5 lat. Jeżeli sami będziemy planować ogród z nowymi nasadzeniami, to najlepiej jest kupić działkę wolną od jakichkolwiek naszadzeń.

Etap 2 - Uzyskanie wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy

Krok 1 – sprawdzenie, czy w gminie gdzie zamierzamy budować dom, obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak, i Twoja działka należy do obszarów budowlanych, wtedy wystarczy udać się do Wydziału Architektury Urzędu Gminy i złożenie wniosku o aktualny wypis z planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego wówczas jesteśmy zmuszeni do złożenia wniosku w Wydziale Architektury Urzędu Gminy dotyczącego wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu (WZT). Musimy już wówczas  mieć wybrany projekt domu.

Krok 2 – konieczna jest kopia mapy zasadniczej, którą otrzymamy w Wydziale Geodezji Urzędu Gminy.

Krok 3 – wprawdzie nowelizacja Prawa Budowlanego z 2015 r zniosła nakaz dostarczania wraz ze zgłoszeniem oświadczeń dotyczących warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki, na której będzie obiekt, z drogą publiczną to jednak należy wystąpić o takie warunki  ponieważ będą one potrzebne architektowi z odpowiednimi uprawnieniami, który wykona adaptacji projektu (projekt zagospodarowania działki na mapie sytuacyjno-wysokościowej oraz dostosuje projekt architektoniczno-budowlany do warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy Terenu), do warunków na danym terenie. Poza tym weryfikacja podłączeń sieciowych będzie miała miejsce podczas oddawania budynku do użytkowania.

Krok 4 – dalszymi krokami przygotowań przed budową domu będzie skompletowanie:

- wyrysu z mapy ewidencyjnej gruntu,

- wypisu z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich

- charakterystyki obiektu budowanego – jego obrys z planowanym usytuowaniem na działce

Etap 3 - Wybór i zakup lub wykonanie indywidualnego projektu domu.

Krok 1 – zwracamy się do geodety, który sporządza mapę sytuacyjno-wysokościową dla działki budowlanej. Mapa ma skalę 1:500 i jest przeznaczona do celów projektowych.

Krok 2 – wybór i zakup lub wykonanie projektu domu. Z projektem należy się wybrać do architekta z odpowiednimi uprawnieniami, który wykona adaptacji projektu (projekt zagospodarowania działki na mapie sytuacyjno-wysokościowej oraz dostosowanie projektu architektoniczno-budowlanego do warunków Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy Terenu), do warunków na danym terenie.

Architekt dokona:

-  dostosowania fundamentów budynku do warunków gruntowo-wodnych (wykonanie badań geologicznych),

- zaprojektuje trasy przyłączenia mediów oraz wjazd na działkę,

- może dokonać zmian w zakupionym projekcie. Na tym etapie projektu budowy domu dokonuje uzgodnień projektu zagospodarowania działki z zakładem energetycznym, wodociągowo-kanalizacyjnym, gazowniczym.

Etap 4 – Zgłoszenie budowy. 

Zamiast dotychczasowego pozwolenia, wystarczy zgłoszenie budowy z projektem budowlanym oraz dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla budynku mieszkalnego.

Wymagane dokumenty:

- 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz ze wszystkimi ustaleniami,

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- decyzja o warunkach zabudowy terenu lub wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (jeżeli jest) lub wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiednich,

- decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeżeli jest wymagana). W 2015 roku do minimum ograniczona zostanie lista obowiązkowych elementów projektu budowlanego.

Jeśli w ciągu 30 dni starosta nie wniesie zastrzeżeń – można rozpocząć budowę.

Wydawanie pozwoleń na budowę nie będzie zlikwidowane i będzie możliwe wtedy  gdy inwestor uzna, że jest to dla niego i jego inwestycji lepsze rozwiązanie. Chodzi
o sytuację, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Według znowelizowanych zapisów, dzięki takiej zmianie inwestor zyska co najmniej 14 dni. Zlikwidowana zostaje również konieczność zgłaszania planowanego terminu początku prac budowlanych. Od tej pory miał na to 7 dni, a zgłoszenie musiało zostać przyjęte przez nadzór budowlany. Od roku 2015 nie będzie to już obowiązkowe. Rozpoczęcie budowy domu rozpoczyna się od geodezyjnego wytyczenia obiektów, wykonania niwelacji terenu, zagospodarowania terenu budowy wrazz budową obiektów tymczasowych (ogrodzenie, WC) i wreszcie wykonania przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy (warto mieć już własne zasilanie energetyczne, nie wszyscy wykonawcy chca pracować
z zasilaniem agregatami prądotwórczymi). Warto też założyć dziennik budowy - urzędowy dokument przebiegu robót, zdarzeń i okoliczności w czasie budowy domu. 

Należy pamiętać, że od 2015 roku powstaje obowiązek ostemplowania projektu budowlanego. 

Etap 5 – zatrudnienie ekipy budowlanej i kierownika budowy

Zatrudnienie dobrej ekipy budowlanej oraz innych ekip instalacyjnych, wykończeniowych nie jest sprawą prostą. Najlepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie fachowców z polecenia, zwłaszcza gdy ma się jeszcze możliwość zobaczenia ich organizacji pracy, porządku na budowie, a przede wszystkim efektu końcowego.

Zatrudnienie taniej ekipy wiąże się ze sporym ryzykiem wynajęcia słabych pracowników. Tacy pracownicy to poważne problemy i dodatkowe koszty w kolejnych etapach budowy,  których  nie jesteśmy w stanie przewidzić na etapie obecnym. Same, większe koszty nie są jeszcze najgorsze. Gorsza jest świadomość tego, że już czegoś nie można poprawić, a uzyskany efekt za nasze ciężko zapracowane pieniądze jest mizerny.

Koszty formalności

1.    Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego. Za oba dokumenty zapłacimy około 50,00 PLN

2.  W niektórych przypadkach potrzebna jest mapa lokalizacyjna z Wydziału Geodezji.
Koszt mapy 50,00 PLN

3. Wypis z księgi wieczystej (z sądu rejonowego). Każdy wypis to 30,00 PLN. 

Ważność dokumentu 1  miesiąc.

4. Mapa do celów projektowych. Wykonuje ją  geodeta. Cena zależy od powierzchni działki. Koszt około 700,00 PLN / ha. Mapa obejmuje  dodatkowe 30 metrów
z każdej strony działki.

5. Gotowy projekt kosztuje 2.500 - 4500 PLN.

6. Koszt architekta - około 2.000 PLN

7. Projekty branżowe przyłączeń sieci – około 1.000 PLN / instalację.

8. Geodeta – 800,00 PLN

9. Kierownik budowy – 2.000,00 PLN

Całkowity koszt formalności  - około 12.000,00 PLN nie licząc kosztów paliwa i czasu.